Журналистер пәтер иелерінің үйді басқару құқықтары туралы не білуі керек, КСК/ОСИ-дің адал емес төрағаларына шағымдану үшін қайда жүгіну керек және тұрғын үйді күтіп-ұстау тарифтері қалай қалыптасатыны жөнінде айтып берді.
ORDA деректеріне сәйкес, ҚР «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңының 34-бабына сәйкес, пәтер иелері ортақ үй мүлкін – шатырды, жертөлелерді, кіреберістерді, лифтілерді және КСК/ОСИ түріндегі басқарушы ұйымның жұмысын күтіп-ұстау үшін төлеуге міндетті. Тұрғын үй-коммуналдық қызметтерді төлеу үшін түбіртектерде екі баған қарастырылған: «күрделі жөндеуге жинақтау» және «тұрғын үйді күтіп-ұстау шығындары».
Күрделі жөндеуге қаражат жинауда қиындықтар, әдетте, болмаса – меншік иелері шот пен берешектің балансын біле алады, – онда шығыс бөлігін бақылау сұрақтар туғызады. Кейбір КСК/ОСИ төрағалары тұрғындарға ең төменгі жалақы (шамамен 85 мың теңге) алатынын мәлімдейді, ал техникалық қызметкерлер – электриктер, сантехниктер – айтарлықтай көп алады. Алайда, меншік иелерінің бухгалтерлік ведомостарды сұрауы кезінде, әдетте, ақпаратқа қол жеткізу шектеледі.
Журналистер КСК/ОСИ төрағалары жұмысының ашық болмауы туралы шағымдар үй чаттары мен әлеуметтік желілерде үнемі пайда болатынын атап өтеді. Тұрғындар оларға жылдық есептерді көрсетпейтінін, коммерциялық жалға алушыларға үй-жайларды өз бетінше беріп, меншік иелерінің келісімінсіз тарифтерді көтеретінін хабарлайды.
Журналистер Алматы қаласының Коммуналдық инфрақұрылым және тұрғын үй инспекциясы басқармасының басшысы Шархан Тұрсынбаевқа заң тарифтерді қалай реттейтінін және КСК/ОСИ-мен жанжал кезінде азаматтарға қандай көмек қарастырылғанын түсіндіруді сұрап ресми сұрау жолдады.
Басқарма бастығының орынбасары Ғалымжан Әбдішүкірұлының жауабы тек пәтер иелерінің жалпы жиналысы ғана үйді күтіп-ұстау және күрделі жөндеу тарифінің мөлшерін анықтайтынын растады.
«Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңның 2-бабына сәйкес, кондоминиум объектісін басқарудың жоғарғы органы көппәтерлі тұрғын үйдің пәтерлері мен тұрғын емес үй-жайларының меншік иелерінің жиналысы болып табылады. Жиналыс пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы санының жартысынан астамы қатысқан кезде шешім қабылдауға құқылы. Шешімдер дауыс беруге тікелей қатысқан меншік иелерінің жалпы санының көпшілік дауысымен қабылданады», – деп түсіндірді шенеунік.
Әдетте жиналыстарға 20–30 тұрғыннан артық келмейтіні, бұл маңызды шешімдер қабылдау үшін жеткіліксіз екені атап өтіледі.
«Заңның 42-1-бабына сәйкес, кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға байланысты мәселелер пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелерімен жиналыста қаралады. Бұл шешім хаттамамен ресімделеді және ҚР заңнамасына қайшы келмеуі тиіс. Жиналыс қабылдаған шешімдер пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлардың барлық меншік иелері үшін міндетті болып табылады және сотта даулы және өзге де мәселелерді қарау кезінде құжат болып табылады», – деп нақтылады Әбдішүкірұлы.
Тарифтерді есептеу Кондоминиумды басқаруға және ортақ мүлікті күтіп-ұстауға арналған шығыстар сметасын есептеу әдістемесімен реттеледі. Бұл құжат барлық меншік иелеріне қолжетімді. Журналистер көптеген КСК/ОСИ төрағалары тарифтерді өз бетінше белгілеп, осы тармақты елемейтінін атап көрсетеді.
Тұрғын үй инспекциясы басшысының орынбасары тек меншік иелері ғана кәсіпкерлердің тұрғын емес үй-жайлар үшін ай сайынғы төлемдерінің мөлшерін анықтайтынын атап өтті. Алматыдағы көптеген үйлердің бірінші қабаттарын дүкендер, шаштараздар, спорт клубтары мен кеңселер алып жатыр.
Тұрғындар көбінесе жалға алушылардың қандай сомалар аударатынын білмейді, ал үй басқарушылары салық органдарына жүгінуге кеңес береді, бұл КСК/ОСИ қызметінің ашықтығына күмән тудырады.
«Жиналыс тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері үшін кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға арналған ай сайынғы шығыстардың басқа мөлшерін белгілеуге құқылы. Ол пәтер иелері үшін белгіленген ай сайынғы шығыстар мөлшерінен екі еседен аспауы тиіс», – деп түсіндірді шенеунік.
Алматы қаласы Коммуналдық инфрақұрылым және тұрғын үй инспекциясы басқармасы бастығының орынбасары Ғалымжан Әбдішүкірұлы үй басқарушылары тұрғындарға неліктен ш. м үшін 40 теңгеден артық төлеу керектігін түсіндіргенде жиі сілтейтін ең төменгі тариф туралы айтып берді.
«Бұл тариф 2020 жылғы 30 наурыздағы № 166 кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға арналған шығыстар сметасын есептеудің бекітілген әдістемесіне, сондай-ақ кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға арналған шығыстардың ең төменгі мөлшерін есептеу әдістемесіне сәйкес есептеледі», – делінген хабарламада.
Бекітілген ең төменгі тарифке тұрғын үйді басқару және күтіп-ұстау жөніндегі қызметтер кіреді. Ол меншік иелері шығыстардың мөлшері туралы шешім қабылдамаған үйлерде, сондай-ақ бұрын меншік иелері белгіленген ең төменгі тарифтен төмен төлемақыны бекіту туралы шешім қабылдаған үйлерде қолданылады.
Журналистер прокуратура азаматтардың КСК/ОСИ төрағаларына қатысты шағымдарын сирек тексеретінін атап өтеді. Басқармада 2024 жыл ішінде 6500-ден астам өтініш қаралғаны, оның ішінде:
- басқару органдары қызметінің ашық болмауы;
- үйлерді ағымдағы және күрделі жөндеудің болмауы;
- тұрғындармен келісімсіз тұрғын үй қажеттіліктеріне арналған мақсатты шығыстардың ұлғаюы;
- ай сайынғы және жылдық (қаржылық және пайдалану) есептердің ұсынылмауы;
- тұрғындардың келісімінсіз ортақ мүлікті жалға беру;
- басқару органын және ОСИ/КСК төрағасын ауыстырудағы қиындықтар.
Өз кезегінде экономист Марат Әбдірахманов КСК/ОСИ хаттамаларына тек сот арқылы ғана шағымдануға болатынын хабарлады. Құжаттарға қол қоймаған тұрғындар тарифті төлеуге міндетті. Хаттаманы даулау үшін заңгер және, мүмкін, сараптамалар қажет болады. 64 пәтерлі үй үшін барлық қолдарды тексеру шамамен 192 мың теңге тұруы мүмкін.
Сондай-ақ, ол егер тұрғындар алаяқтыққа күдіктенсе, олар полицияға жүгіне алатынын, бірақ тәжірибе қылмыстық істердің сирек қозғалатынын көрсететінін атап өтті.
Сонымен қатар, ТКШ саласындағы сарапшы Владимир Малишевский тарифтер жалпы жиналыста кворуммен бекітілмеген жағдайда тұрғын үй инспекциясы қызметкерлерін тартуға кеңес береді.
«Шенеуніктерден сотта үшінші тұлға ретінде сөйлеуін сұраңыз. Олар КСК/ОСИ бекіткен тарифтің заңсыздығы туралы өз қорытындысын беруі керек. Олар мұны іс жүзінде жасамаса да», – деді ол.
КСК/ОСИ-ді аудиттеуге және тексеруге арналған шығыстар мамандандырылған компаниялардың қызметтерін ескере отырып, 300–600 мың теңгеге жетуі мүмкін.
ФБРК редакциясы осындай мәселелермен бірнеше рет кездесті. Мысалы, қаңтар айында «Нұрлы» тұтыну кооперативінің тұрғындары кооператив төрағасы Каракөз Кәріпованың қызметіне шағымданған еді.
Өткен жылы біз «Нұрлы» ТҚ-дағы мәселені белсенді түрде жарияладық, онда Целиноград ауданының әкімдігі 200-ден астам меншік иесіне тиесілі жер учаскелерін заңсыз жалға берген болатын.
Біздің жарияланымдарымыздан кейін көп ұзамай аудандық билік меншік иелерінің құқықтарын қалпына келтіру бойынша жұмыс істей бастады.
Учаскелер иелері төрайымның учаскелерге қатысты бұзушылықтар туралы білуі мүмкін екенін, бірақ бұл ақпаратты қалғандарға жеткізбегенін айтты.
Айта кетейік, ҚР «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңына енгізілген өзгерістерге сәйкес, 15 қыркүйектен кейін ОСИ төрағалары жиналыстарда үш жылдық мерзімге сайланады және үй кеңесінің құрамына кіре алады.