Журналисты рассказали, что нужно знать собственникам квартир о правах на управление домом, куда обращаться с жалобами на недобросовестных председателей КСК/ОСИ и как формируются тарифы на содержание жилья.
По данным ORDA, согласно статье 34 закона РК «О жилищных отношениях», владельцы квартир обязаны оплачивать содержание общедомового имущества — крыши, подвалы, подъезды, лифты и работу управляющей организации в лице КСК/ОСИ. В квитанциях для оплаты жилищно-коммунальных услуг предусмотрены две позиции: «накопления на капитальный ремонт» и «расходы на содержание жилья».
Если с накоплением средств на капремонт сложностей, как правило, нет — собственники могут узнать баланс счета и задолженности, — то контроль за расходной частью вызывает вопросы. Некоторые председатели КСК/ОСИ заявляют жильцам, что получают минимальную зарплату (около 85 тыс. тенге), в то время как технические сотрудники — электрики, сантехники — получают значительно больше. Однако при запросе бухгалтерских ведомостей от владельцев нежилых помещений, как правило, доступ к информации ограничивают.
Журналисты отмечают, что жалобы на непрозрачность работы председателей КСК/ОСИ регулярно появляются в чатах домов и социальных сетях. Жильцы сообщают, что им не показывают годовые отчеты, самостоятельно сдают коммерческим арендаторам помещения и повышают тарифы без согласия собственников.
Журналисты направили официальный запрос руководителю управления коммунальной инфраструктуры и жилищной инспекции Алматы Шархану Турсунбаеву с просьбой разъяснить, как закон регулирует тарифы и какая помощь предусмотрена гражданам при конфликте с КСК/ОСИ.
Ответ заместителя начальника управления Галымжана Абдишукырулы подтвердил, что только общее собрание собственников квартир определяет размер тарифа на содержание дома и капитальный ремонт.
«В соответствии со ст. 2 закона «О жилищных отношениях», высшим органом управления объектом кондоминиума является собрание собственников квартир и нежилых помещений многоквартирного жилого дома. Собрание правомочно принимать решения при участии в нём более половины от общего числа собственников квартир и нежилых помещений. Решения принимаются большинством голосов от общего числа собственников, непосредственно принявших участие в голосовании», — разъяснил чиновник.
Отмечается, что обычно на собрания приходит не более 20–30 жильцов, чего недостаточно для принятия важных решений.
«Вопросы, связанные с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума, согласно ст. 42-1 закона, рассматриваются собственниками квартир, нежилых помещений на собрании. Это решение оформляется протоколом и не должно противоречить законодательству РК. Принятые собранием решения являются обязательными для всех собственников квартир, нежилых помещений и являются документом при рассмотрении спорных и иных вопросов в суде», — уточнил Абдишукырулы.
Расчёт тарифов регулируется Методикой расчёта сметы расходов на управление кондоминиумом и содержание общего имущества. Этот документ доступен для всех собственников. Журналисты подчёркивают, что многие председатели КСК/ОСИ игнорируют этот пункт, самостоятельно устанавливая тарифы.
Замруководителя жилищной инспекции отметил, что только собственники определяют размер ежемесячных платежей предпринимателей за нежилые помещения. Первые этажи многих домов в Алматы заняты магазинами, парикмахерскими, спортклубами и офисами.
Жильцы часто не знают, какие суммы перечисляют арендаторы, а домоуправы советуют обращаться в налоговые органы, что вызывает сомнения в прозрачности деятельности КСК/ОСИ.
«Собрание вправе устанавливать для собственников нежилых помещений иной размер ежемесячных расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума. Он не должен превышать размер ежемесячных расходов, установленных для собственников квартир более чем в два раза», — разъяснил чиновник.
Заместитель начальника управления коммунальной инфраструктуры и жилищной инспекции Алматы Галымжан Абдишукырулы рассказал о минимальном тарифе, на который часто ссылаются управдомы, когда разъясняют жильцам, почему те должны платить свыше 40 тенге за кв. м.
«Этот тариф рассчитывается в соответствии с утверждённой методикой расчёта сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также методикой расчёта минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума от 30 марта 2020 года за № 166», — говорится в сообщении.
В утверждённый минимальный тариф входят услуги по управлению и содержанию жилого дома. Его применяют в домах, где собственники не приняли решение о размере расходов, а также где ранее собственники приняли решение об утверждении платы меньше установленного минимального тарифа.
Журналисты отмечают, что прокуратура редко проверяет жалобы граждан на председателей КСК/ОСИ. В управлении сообщили, что за 2024 год рассмотрено более 6500 обращений, включая:
- непрозрачность деятельности органов управления;
- отсутствие текущего и капитального ремонта домов;
- повышение целевых расходов на жилищные нужды без согласования с жителями;
- непредставление ежемесячных и годовых (финансовых и эксплуатационных) отчётов;
- передача общего имущества в аренду без согласия жильцов;
- сложности со сменой органа управления и председателя ОСИ/КСК.
В свою очередь экономист Марат Абдурахманов сообщил, что протоколы КСК/ОСИ обжаловать можно только через суд. Жильцы, не подписавшие документы, обязаны платить тариф. Для оспаривания протокола потребуется юрист и, возможно, экспертизы. Для 64-квартирного дома проверка всех подписей может стоить около 192 тыс. тенге.
Также он отметил, что если жильцы подозревают мошенничество, они могут обращаться в полицию, но практика показывает, что уголовные дела возбуждаются редко.
В то же время эксперт в области ЖКХ Владимир Малишевский советует привлекать сотрудников управления жилищной инспекции, если тарифы не утвердили на общем собрании кворумом.
«Попросите чиновников выступить в суде в качестве третьих лиц. Они должны дать своё заключение о незаконности утверждённого КСК/ОСИ тарифа. Хотя они этого практически не делают», — сообщил он.
Расходы на аудит и проверку КСК/ОСИ могут достигать 300–600 тыс. тенге, учитывая услуги специализированных компаний.
Редакция ФБРК неоднократно сталкивалась с подобными проблемами. Например, в январе жители потребительского кооператива «Нурлы» обратились с жалобами на деятельность председателя кооператива Каракоз Кариповой.
В прошлом году мы активно освещали проблему в ПК «Нурлы», где акимат Целиноградского района незаконно передал в аренду земельные участки, принадлежащие более чем 200 владельцам.
Вскоре после наших публикаций районные власти начали работать над восстановлением прав собственников.
Владельцы участков упоминали, что председатель могла знать о нарушениях, связанных с участками, но не довела эту информацию до сведения остальных.
К слову, согласно изменениям в Законе РК «О жилищных отношениях», после 15 сентября председатели ОСИ избираются на собраниях на трёхлетний срок и могут входить в состав совета дома.