（2026年2月10日 | 來源：FBRK）
位於阿斯塔納的 Ayana Plaza 住宅社區的歷史，不僅僅是股東與開發商之間的衝突。法院判決、審查資料以及執法部門的回覆均指出一個更為系統性的問題：該公寓大樓在缺乏關鍵許可文件的情況下進行建設與融資。結果導致超過 120 個家庭 陷入曠日持久的爛尾樓困境，而相關訴訟已持續數年。
事件經過
首都這座附帶商鋪及停車場的公寓式住宅社區 Ayana Plaza 於 2022 年 開工，原訂完工期限為 2023 年第三季。
股東們曾與 「Building Company」有限責任公司、「Kaztelematica」有限責任公司 及 「Kaztelematica group」有限責任公司 簽訂預訂合約及服務合約，並為未來公寓支付款項。然而，到了約定期限，該建築未能完工，且建設工程實際上已停擺。
自 2024 年 3 月 起，根據股東的陳情，阿斯塔納市警察局 已依據《哈薩克共和國刑法典》第 190 條第 4 款（「特別鉅額詐欺罪」） 展開刑事調查。股東已被認定為受害者。
未曾取得的許可
此事件的關鍵問題在於建設與募資的法律依據。
2021 至 2022 年 的市政府決議僅授予開發商 進行勘察與設計工作的權利。這些文件並非允許全面建設住宅大樓的許可，且包含明確的條件，若未遵守，該決議將失效。
針對 阿拉木圖 區檢察署提起訴訟的經濟案件，法院已認定：
- 建設及募集股東資金的行為，係 在缺乏適當許可文件的情況下 進行；
- 開發商 未取得地方執行機關關於募集股東資金的許可；
- 因此，「Building Company」有限責任公司 在 2022 至 2023 年間 多次受到行政處罰。
這些結論已載明於法院判決中，並成為後續訴訟程序的依據。
法院判決
2024 年 11 月，阿斯塔納市專業跨區經濟法院（專門經濟法院）裁定支持檢察署為 「Ayana-Astana」住宅建設合作社（ЖСК）股東之利益 所提起的訴訟。法院：
- 解除預訂合約；
- 認定開發商嚴重違反義務；
- 判令 將未完工建築物及土地移交給住宅建設合作社（ЖСК）。
法院特別指出，評估開發商的成本費用並非本案的審理範圍，因為保護股東權益是優先事項。
鑑定報告與數字爭議
在刑事調查中，已指派進行司法經濟鑑定及建設財務鑑定。鑑定重點在於資金流向：總共收到多少資金、資金流向何處，以及有多少資金用於建設。
然而，這些鑑定 並未評估募集資金行為本身的合法性，而這對於判定潛在違法行為的性質至關重要。此外，根據調查單位的裁定，「A&M Audit」有限責任公司 的專家進行了文件審查，報告中明確指出，開發商並未取得募集股東資金的許可。
因此，圍繞「損失」的爭議在很大程度上已簡化為對已收到資金的會計分析，而資金募集的法律依據問題，早前已由法院判定。
並非個案
Ayana Plaza 事件是問題預售屋建設更廣泛背景下的其中一個案例。哈薩克法律之所以對開發商設定嚴格要求，正是因為此類專案的風險是由公民承擔。
近幾年的司法判例顯示：若缺乏許可，即使已部分完工的建築也可能被認定為問題建案，而在此類案件中，保護股東權益越來越優先於開發商的經濟利益。
可能後果
對股東而言，關鍵問題依然很實際——何時、以及利用哪些資源才能完成建設。將建築移交給住宅建設合作社（ЖСК）為尋找投資者或自行完成專案提供了法律基礎，但並未自動解決問題。
對整體市場而言，此情況暴露了監管階段的脆弱性：行政罰款與形式上的檢查，並不一定能在早期阻止非法的資金募集行為。
編輯部觀點
近年來，類似問題預售屋建設的案例在哈薩克各地區時有發生，影響了大量家庭。這類事件的共同特點是：在許可程序未完全或僅形式上遵守的情況下募集公民資金，以及監管機關反應遲緩。
這使得該問題不再僅是私人之間的糾紛，而是一個系統性且高度社會敏感的問題。只要預防性監管仍落後於事後的調查和訴訟，股東所面臨的風險就將持續存在，成為該國住宅建設領域最為尖銳和迫切的問題之一。
結論
Ayana Plaza 住宅社區 案件是一個例子，說明一個形式上存在的建案，可能多年來都處於法律規範之外。法院判決為股東提供了保護自身權利的法律工具，但主要問題仍未解決：該建築能否順利完工？這個案例能否為整個預售屋建設體系帶來教訓？