Журналистер пәтер иелеріне үйді басқару құқықтары туралы не білу керектігін, КСК/ОСИ-дің адал емес төрағаларына қайда шағымдану керектігін және тұрғын үйді күтіп-ұстау тарифтері қалай қалыптасатынын айтты.
ORDA мәліметтеріне сәйкес, ҚР «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңының 34-бабына сәйкес, пәтер иелері ортақ үй мүлкін – шатырды, жертөлелерді, кіреберістерді, лифтілерді және КСК/ОСИ тұлғасындағы басқарушы ұйымның жұмысын күтіп-ұстауға ақы төлеуге міндетті. Тұрғын үй-коммуналдық қызметтерді төлеу түбіртектерінде екі бап қарастырылған: «күрделі жөндеуге жинақтау» және «тұрғын үйді күтіп-ұстауға арналған шығыстар».
Күрделі жөндеуге қаражат жинақтауда, әдетте, қиындықтар болмаса – иелері шоттың балансын және берешегін біле алады, – шығыс бөлігін бақылау сұрақтар туғызады. Кейбір КСК/ОСИ төрағалары тұрғындарға ең төменгі жалақы (шамамен 85 мың теңге) алатынын, ал техникалық қызметкерлер – электриктер, сантехниктер – айтарлықтай көп алатынын мәлімдейді. Алайда, бейтұрғын үй-жайлар иелерінен бухгалтерлік ведомостарды сұраған кезде, әдетте, ақпаратқа қолжетімділік шектеледі.
Журналистер КСК/ОСИ төрағалары жұмысының ашық еместігіне шағымдар үйлердің чаттары мен әлеуметтік желілерде үнемі пайда болатынын атап өтеді. Тұрғындар оларға жылдық есептерді көрсетпейтінін, коммерциялық жалға алушыларға үй-жайларды өз бетінше беріп, иелерінің келісімінсіз тарифтерді көтеретінін хабарлайды.
Журналистер Алматы коммуналдық инфрақұрылым және тұрғын үй инспекциясы басқармасының басшысы Шархан Тұрсынбаевқа заңның тарифтерді қалай реттейтінін және КСК/ОСИ-мен жанжал кезінде азаматтарға қандай көмек қарастырылғанын түсіндіруді сұрап ресми сұрау жолдады.
Басқарма басшысының орынбасары Ғалымжан Әбдішүкірұлының жауабы үйді күтіп-ұстау және күрделі жөндеу тарифінің мөлшерін тек пәтер иелерінің жалпы жиналысы анықтайтынын растады.
«Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңның 2-бабына сәйкес, кондоминиум объектісін басқарудың жоғарғы органы көппәтерлі тұрғын үйдің пәтерлері мен бейтұрғын үй-жайлары иелерінің жиналысы болып табылады. Жиналыс пәтерлер мен бейтұрғын үй-жайлар иелерінің жалпы санының жартысынан көбі қатысқан кезде шешім қабылдауға құқылы. Шешімдер дауыс беруге тікелей қатысқан иелердің жалпы санынан көпшілік дауыспен қабылданады», – деп түсіндірді шенеунік.
Әдетте жиналыстарға 20–30 тұрғыннан артық келмейтіні, бұл маңызды шешімдер қабылдау үшін жеткіліксіз екені атап өтіледі.
«Заңның 42-1-бабына сәйкес, кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға байланысты мәселелер пәтерлердің, бейтұрғын үй-жайлардың иелерімен жиналыста қаралады. Бұл шешім хаттамамен ресімделеді және ҚР заңнамасына қайшы келмеуі керек. Жиналыс қабылдаған шешімдер пәтерлердің, бейтұрғын үй-жайлардың барлық иелері үшін міндетті болып табылады және соттағы даулы және өзге де мәселелерді қарау кезінде құжат болып табылады», – деп нақтылады Әбдішүкірұлы.
Тарифтерді есептеу Кондоминиумды басқаруға және ортақ мүлікті күтіп-ұстауға арналған шығыстар сметасын есептеу әдістемесімен реттеледі. Бұл құжат барлық иелеріне қолжетімді. Журналистер көптеген КСК/ОСИ төрағалары тарифтерді өз бетінше белгілей отырып, осы тармақты елемейтінін атап көрсетеді.
Тұрғын үй инспекциясы басшысының орынбасары кәсіпкерлердің бейтұрғын үй-жайлары үшін ай сайынғы төлемдердің мөлшерін тек иелері анықтайтынын атап өтті. Алматыдағы көптеген үйлердің бірінші қабаттарын дүкендер, шаштараздар, спорт клубтары мен кеңселер алып жатыр.
Тұрғындар жалға алушылардың қандай сомаларды аударатынын жиі білмейді, ал үй басқарушылары салық органдарына жүгінуге кеңес береді, бұл КСК/ОСИ қызметінің ашықтығына күмән тудырады.
«Жиналыс бейтұрғын үй-жайлардың иелері үшін кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға арналған ай сайынғы шығыстардың басқа мөлшерін белгілеуге құқылы. Ол пәтер иелері үшін белгіленген ай сайынғы шығыстардың мөлшерінен екі еседен аспауы керек», – деп түсіндірді шенеунік.
Алматы коммуналдық инфрақұрылым және тұрғын үй инспекциясы басқармасы басшысының орынбасары Ғалымжан Әбдішүкірұлы үй басқарушылары тұрғындарға неліктен шаршы метріне 40 теңгеден артық төлеу керектігін түсіндірген кезде жиі сілтейтін ең төменгі тариф туралы айтты.
«Бұл тариф 2020 жылғы 30 наурыздағы № 166 кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға арналған шығыстар сметасын есептеудің бекітілген әдістемесіне, сондай-ақ кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға арналған шығыстардың ең төменгі мөлшерін есептеу әдістемесіне сәйкес есептеледі», – делінген хабарламада.
Бекітілген ең төменгі тарифке тұрғын үйді басқару және күтіп-ұстау бойынша қызметтер кіреді. Ол иелері шығыстардың мөлшері туралы шешім қабылдамаған үйлерде, сондай-ақ бұрын иелері белгіленген ең төменгі тарифтен төмен төлемді бекіту туралы шешім қабылдаған үйлерде қолданылады.
Журналистер прокуратура азаматтардың КСК/ОСИ төрағаларына шағымдарын сирек тексеретінін атап өтеді. Басқармада 2024 жыл ішінде 6500-ден астам өтініш қаралғаны, оның ішінде:
- басқару органдары қызметінің ашық еместігі;
- үйлердің ағымдағы және күрделі жөндеуінің болмауы;
- тұрғындармен келіспей тұрғын үй қажеттіліктеріне арналған мақсатты шығыстардың ұлғаюы;
- ай сайынғы және жылдық (қаржылық және пайдалану) есептердің ұсынылмауы;
- тұрғындардың келісімінсіз ортақ мүлікті жалға беру;
- басқару органын және ОСИ/КСК төрағасын ауыстырудағы қиындықтар.
Өз кезегінде экономист Марат Әбдірахманов КСК/ОСИ хаттамаларына тек сот арқылы ғана шағым жасауға болатынын хабарлады. Құжаттарға қол қоймаған тұрғындар тарифті төлеуге міндетті. Хаттамаға дау айту үшін заңгер және, мүмкін, сараптамалар қажет болады. 64 пәтерлі үй үшін барлық қолдарды тексеру шамамен 192 мың теңге тұруы мүмкін.
Сондай-ақ, ол егер тұрғындар алаяқтыққа күдіктенсе, полицияға жүгіне алатынын, бірақ тәжірибе көрсеткендей, қылмыстық істер сирек қозғалатынын атап өтті.
Сонымен қатар, ТКШ саласындағы сарапшы Владимир Малишевский тарифтер жалпы жиналыста кворуммен бекітілмеген жағдайда, тұрғын үй инспекциясы басқармасының қызметкерлерін тартуға кеңес береді.
«Шенеуніктерден сотта үшінші тұлға ретінде сөйлеуді сұраңыз. Олар КСК/ОСИ бекіткен тарифтің заңсыздығы туралы өз қорытындысын беруі керек. Олар мұны іс жүзінде жасамаса да», – деді ол.
КСК/ОСИ-ге аудит және тексеру жүргізуге арналған шығыстар мамандандырылған компаниялардың қызметтерін ескере отырып, 300–600 мың теңгеге жетуі мүмкін.
ФБҚК редакциясы ұқсас мәселелерге бірнеше рет тап болды. Мысалы, қаңтар айында «Нұрлы» тұтыну кооперативінің тұрғындары кооператив төрайымы Қаракөз Кәріпованың қызметіне шағымданып жү