Қарағандының құрылыс нарығы бетбұрыс кезеңін бастан кешіруде: тұрғындар мен құрылыс салушылар арасындағы қайшылық саланың жүйелі мәселелерін ашып көрсетеді. Көптеген сот талқылаулары, қала құрылысы нормаларының бұзылуы және қажетті құжатсыз жұмыс істеу — қаланың құрылыс компаниялары жіберетін бұзушылықтардың бір бөлігі ғана. Ең проблемалы құрылыс салушылардың қызметі туралы не белгілі екенін қарастырайық.
ЗАҢДАРДЫ АЙНАЛЫП ӨТЕТІН ҚҰРЫЛЫС БИЗНЕСІ
Қарағанды, Қазақстанның көптеген қалалары сияқты, құрылыс бумын бастан кешуде. Дегенмен, барлық компаниялар өз қызметін құқықтық аяда жүргізе бермейді. Нарықтағы мұндай ойыншылардың қатарында «RGB Group» ЖШС және таратылған, бірақ іс жүзінде жұмысын жалғастырып жатқан «Тұрғын үй қоры» ЖШС ерекшеленеді.
Қарағандының құрылыс саласындағы негізгі мәселелер жиі қажетті құжатсыз жүргізілетін нүктелік құрылысты, қала құрылысы нормаларының бұзылуын және үлескерлердің қаражатын заңсыз тартуды қамтиды. Сонымен қатар, мемлекеттік органдар тарапынан бақылау жақында ғана тиімді бола бастады.
«RGB GROUP» ЖШС: АЛДЫМЕН САЛУ, КЕЙІН РӘСІМДЕУ
Біз бұрын жазғандай, Орбита-1 шағын ауданының тұрғындары «RGB Group» ЖШС-нің қолданыстағы ғимарат пен жол арасындағы тар кеңістікте 15 қабатты тұрғын үй салу жоспарларына белсенді түрде қарсы шығуда. Жергілікті белсенділер пәтерлерінің көлеңкеленуі, инженерлік коммуникацияларға жүктеменің артуы және тұрақ орындарына қатысты мәселелерге алаңдаулы. Бұл жағдай — компанияның қызметіне байланысты туындайтын жанжалдардың бір ғана мысалы.
2015 жылдың маусымында тіркелген «RGB Group» ЖШС жоғары салық тәуекел дәрежесіне ие. Өз қызметі кезеңінде компания 231,4 млн теңге салық төледі. 2021 жылдың наурызынан бастап құрылтайшысы — Нұрсұлтан Оспанов, ал басшысы — Думан Балабиев болып табылады.
Айта кету керек, Думан Балабиев 2022 жылдың қарашасынан бастап көппәтерлі және тұрғын үйлерді сатып алу және сатумен айналысатын «Renaissance KRG» ЖШС басшысы да болып табылады.
Компанияның ұйымдық құрылымы басқа да негізгі қызметкерлерді қамтиды. Мәселен, ұйымның байланыс тұлғаларының бірі — Диана Магрубжанова, ол кейбір мәліметтер бойынша бухгалтер лауазымында жұмыс істейді. Бір қызығы, дәл осы тұлға жоғарыда аталған «Renaissance KRG» құрылтайшысы болып табылады, бұл компаниялар арасындағы мүдделердің қиылысуын көрсетеді.
Сондай-ақ, «RGB Group» компаниясының сыйақы немесе шарт негізінде жылжымайтын мүлікті басқарумен айналысатын «RGB Service» ЖШС еншілес ұйымы бар. Бұл компанияның басшысы және бірлескен құрылтайшысы — Ақылбек Досмағамбетов.
«RGB Group» ЖШС-нің сот тарихы жүйелі бұзушылықтарды көрсетеді:
- 2021 жылдың қарашасында компания «Family Park» ТК құрылысын сәулет-құрылыс бақылау органдарын хабардар етпей бастағаны үшін 51 048 теңге көлемінде айыппұл алды;
- 2022 жылдың шілдесінде — «Central Park» ТК құрылысын бекітілген жобалық құжаттамасыз жүргізгені үшін 612 600 теңге көлемінде айыппұл;
- 2023 жылдың мамырында — «Central Park» ТК құрылысы кезінде үлескерлердің ақшасын заңсыз тартқаны үшін 1 035 000 теңге айыппұл;
- 2023 жылдың желтоқсанында — «Central Avenue» ТК құрылысын хабардар етпей және бекітілген жобалық құжаттамасыз жүргізгені үшін 86 250 теңге және 483 000 теңге көлемінде айыппұлдар.
Үлескерлердің ақшасын заңсыз тартқаны үшін айыппұл салынған жағдайда компания бір уақытта бірнеше тұрғын үй кешендерін белсенді салып жатқанына қарамастан, қиын материалдық жағдайды алға тартып, өндіріп алуды мерзіміне бөліп төлеуді сұрағаны көрсеткіш.
Сондай-ақ компания Муканов көшесі, 49/2 мекенжайындағы жер учаскесіне қатысты «Айза» ЖШС пен сот дауына тартылды. Сот сайып келгенде «RGB Group» компаниясының даулы аумаққа құқығын мойындағанымен, сот талқылауының өзі қаладағы жер учаскелеріне қатысты жағдайдың екіұштылығын көрсетеді.
«ТҰРҒЫН ҮЙ ҚОРЫ» ЖШС: ТАРАТЫЛҒАННАН КЕЙІНГІ ҚЫЗМЕТ
«Тұрғын үй қоры» ЖШС-де одан да ерекше жағдай байқалады. 2017 жылдың қыркүйегінде тіркелген компания 2023 жылдың қарашасында ресми түрде таратылды. Алайда, осыған қарамастан, ол Қарағандының әртүрлі тұрғын үй кешендерінде, мысалы, «Орда», «Алаш», «Верона» ТК және т.б. пәтерлерді белсенді түрде жарнамалау мен сатуды жалғастыруда.
«Тұрғын үй қорының» үлестік құрылысқа рұқсаты жоқ екені және үлескерлердің қаражатын тұрғын үй-құрылыс кооперативтері (ТҮК) арқылы тартатыны белгілі. Мұндай жұмыс схемасы даулы жағдайлар туындаған кезде сатып алушылардың құқықтарын қорғауға қатысты белгілі бір сұрақтар туғызуы мүмкін.
Компанияның соңғы ресми басшылығы: құрылтайшысы — Данияр Кемелев, басшысы — Ельжан Жұмаханов. Екеуі де құрылыс саласындағы және жылжымайтын мүлік саласындағы көптеген компаниялармен байланысты.
Данияр Кемелев ашық дереккөздерге сәйкес, бірқатар компаниялардың, оның ішінде «Дом Карбышева» ЖШС (тұрғын үйлер салу), «КЭШ» ЖШС (көтерме сауда), «DOSTAR KRG» ЖШС (жылжымайтын мүлікпен операциялар), «PROF STROY LTD» ЖШС (көтерме сауда) және таратылған «Стройкомплюс» ЖШС басшысы болып табылады.
Ельжан Жұмаханов та бірнеше компанияның басшысы ретінде көрсетілген: «СПЕКТР 2030» ЖШС (тұрғын жылжымайтын мүлікпен операциялар), «Қырман» фирмасы ЖШС (жылжымайтын мүлікті жалға беру және басқару) және «Жеңіс» ҚК ЖШС (тұрғын үйлерді сатып алу және сату). Әртүрлі компаниялардағы мүдделердің мұндай қиылысуы құрылыс және онымен байланысты салаларда тармақталған корпоративтік құрылымды құруды көрсетуі мүмкін.
«Тұрғын үй қорының» сот тарихы ерекше қызығушылық тудырады. 2021 жылдың наурызында компания В.Ф. Мелордоева ЖК тарапынан белгілі бір орнатылған құрылымды бұзуды талап еткен талап-арызбен бетпе-бет келді. Алайда, істі мәні бойынша қарауға жетпеді — талап-арыз талап қоюшының өзінің бастамасы бойынша қараусыз қалдырылып, іс бойынша іс жүргізу алдын ала сот отырысы сатысында тоқтатылды. Бұзылуға тиіс құрылымның егжей-тегжейлері сот құжаттарында нақтыланбаған.
2022 жылғы тамыздағы жағдай одан да көрсеткіш, сол кезде «Тұрғын үй қоры» өзі «Tastemir» ЖК-не қарсы орындалмаған құрылыс-әрлеу жұмыстарына байланысты талапкер ретінде шықты. Іс материалдарына сәйкес, 2022 жылдың қаңтарында компаниялар арасында құны 4 985 000 теңге болатын қызмет көрсету шарты жасалған. «Тұрғын үй қоры» мердігерге жұмыстың 2022 жылдың сәуіріне дейін аяқталуын күтіп, соманың 70% (3,4 млн теңгеден астам) аударған. Алайда, орындаушы мерзімде үлгермеген, ал бағалау нақты жұмыстар тек 1 994 000 теңгеге орындалғанын көрсеткен.
Сот «Тұрғын үй қорының» пайдасына шешім қабылдап, мердігерден 1,5 млн теңге қарызды, 200 мың теңге тұрақсыздық айыбын (талапкер 2 миллионды талап еткенімен), сондай-ақ сот шығыстары мен тәуелсіз бағалау шығыстарын өндіріп алды. «Tastemir» ЖК-нің 2023 жылдың сәуірінде шешімге шағымдану әрекеті сәтсіз аяқталды — шағым дұрыс ресімделмегендіктен қайтарылды. Нәтижесінде мердігерден барлығы 2 246 365 теңге өндірілді.
2024 жылдың ақпанында «ҚарағандыЖылуСбыт» ЖШС «Тұрғын үй қоры» ЖШС-не қарызды өндіріп алу туралы талаппен сотқа жүгінді. Алайда, осы уақытқа дейін жауапкер (2023 жылғы 13 қарашада) таратылған болатын, бұл іс бойынша іс жүргізудің тоқтатылуына әкелді. Қарызды өндіріп алу туралы талап қаражатын өндіріп алуға болатын заңды тұлғаның болмауына байланысты қанағаттандырылмады. Қарыздың нақты сомасы және оның пайда болу негізі сот құжаттарында көрсетілмеген.
ЖЕР УЧАСКЕЛЕРІ: ЖАСЫРЫН БАЙЛАНЫСТАР
«Бірыңғай мемлекеттік жылжымайтын мүлік кадастры» (БМЖМК) ақпараттық жүйесінің деректері бойынша, «Тұрғын үй қорының» тұрғын үй кешендерінің құрылысы жүргізілген немесе жүргізіліп жатқан жер учаскелері ресми түрде басқа заңды тұлғалардың бақылауында. Компанияның ресми түрде таратылғанын ескерсек, бұл таңқаларлық емес. Алайда, оның нысандарында пәтерлерді салу және сату жалғасуда.
Аумағы 0,9 га «Верона» ТК астындағы жер учаскесінің құқық иеленушісі — «Verona Stroy» ЖШС. Компанияның иесі — Адам Хатуев. Мичурин көшесіндегі 5 қабатты тұрғын үйлер мен «Park Residence» ТК салуға арналған жер учаскелерінің құқық иеленушісі — «Park residence KRG» ТҮК. Кооперативтің 10 құрылтайшысы бар, ал басшысы — сол Адам Хатуев.
Қазіргі уақытта осы жер учаскелерінің құқық иеленушілері болып табылатын компаниялар, ең алдымен, «Тұрғын үй қоры» ЖШС-не бағынышты немесе онымен тығыз ынтымақтасады. Бұған басшылықтағы сәйкестік қана емес, сонымен қатар «Тұрғын үй қоры» ЖШС ресми сайтында осы учаскелерде салынып жатқан тұрғын үй кешендеріндегі пәтерлердің жарнамалануы мен сатылуы жалғасып жатқандығы дәлел.
Мұндай схема өзара байланысты заңды тұлғалар желісін құру арқылы тәуекелдерді әртараптандыру әрекетін көрсетуі мүмкін. «Verona Stroy» компаниясының 2023 жылдың шілдесінде, яғни «Тұрғын үй қоры» таратылғанға дейін бірнеше ай бұрын тіркелгені ерекше көрсеткіш, бұл активтерді беруді алдын ала жоспарлауды көрсетуі мүмкін.
ҚОРЫТЫНДЫ: ЖҮЙЕЛІ МӘСЕЛЕЛЕР ЖӘНЕ ӨЗГЕРІСТЕР ҚАЖЕТТІЛІГІ
Қарағандыдағы адал емес құрылыс салушылармен жағдай бүкіл Қазақстанның құрылыс саласының тереңірек жүйелі мәселелерін көрсетеді. «RGB Group» және «Тұрғын үй қоры» қызметінің қарастырылған мысалдары мемлекеттік органдар тарапынан да, қоғам тарапынан да назар аударуды талап ететін мәселелер кешенін көрсетеді.
Біріншіден, қолданыстағы бақылау және қадағалау жүйесінің тиімділігінің жеткіліксіздігі айқын. Құрылыс салушылар қажетті құжаттамасыз құрылысты бірнеше рет бастайды, заңнаманы бұза отырып үлескерлердің қаражатын тартады және көбінесе жазасыз қалады немесе бұзушылықтардың ауқымымен салыстыруға келмейтін шамалы айыппұлдармен құтылады. «RGB Group» жағдайында айыппұлдар орта есеппен 51 мыңнан 612 мың теңгеге дейінгі мөлшерді құрады, бұл ірі құрылыс компаниясы үшін ауыр жазадан гөрі операциялық шығындар болып табылады.
Екіншіден, заңды түрде таратылған компанияның («Тұрғын үй қоры» ЖШС) өзара байланысты заңды тұлғалар желісі арқылы іс жүзінде жұмыс істеуін жалғастыруы сұрақ туғызады. Бұл жылжымайтын мүлік сатып алушылары үшін құқықтық белгісіздік тудырады, олар кіммен келісімшарт жасасып жатқанын және олардың орындалуына кімнің жауапты екенін толық түсінбеуі мүмкін.
Үшіншіден, азаматтардың қаражатын тұрғын үй-құрылыс кооперативтері арқылы тарту процесінің ашық еместігі елеулі проблема болып табылады, бұл үлестік құрылыс туралы заңнаманың талаптарын айналып өту үшін қолданылуы мүмкін. Тиісті бақылау болмаған жағдайда, мұндай схемалар сатып алушыларды қосымша тәуекелдерге ұшыратады.
Төртіншіден, қала тұрғындарының наразылығын тудыратын нүктелік құрылыс қала құрылысы саясатының жетілмегендігін және жаңа құрылыс туралы шешімдер қабылдау кезінде тұрғындардың пікірін ескерудің тиімді тетіктерінің жоқтығын көрсетеді. Орбита-1 шағын ауданындағы жағдай және бұрынғы «Фата-Моргана» кешенінің аумағының тарихы — осы мәселенің жарқын мысалдары.
Қарағандының құрылыс саласын одан әрі дамыту және сауықтыру үшін реттеу және бақылау жүйесін кешенді реформалау қажет болып көрінеді. Бұл үлескерлердің қаражатын тарту және құрылысқа рұқсат алу кезінде заңнаманың сақталуын қадағалауды күшейтуді де, компаниялар қызметінің ашықтығын арттыруды да қамтиды.
Құрылысты жоспарлау кезінде тұрғындардың пікірін ескеру тетіктерін құруға, бұзушылықтар үшін экономикалық санкцияларды қатаңдатуға және тұрғын үй-құрылыс кооперативтерінің қызметін реттеуді жетілдіруге ерекше назар аудару қажет. Саланың жинақталған мәселелерін шешуге тек жүйелі көзқарас мүмкіндік береді.
Жылжымайтын мүліктің әлеуетті сатып алушылары үшін «RGB Group» және «Тұрғын үй қоры» компанияларының тарихы сатып алу алдында құрылыс салушыны мұқият тексеру қажеттілігі туралы маңызды ескерту болып табылады. Компанияның беделі, қажетті рұқсаттардың болуы, қаржылық операциялардың ашықтығы, заңды мәртебесі — тұрғын үй сатып алу туралы шешім қабылдау кезінде ескеру қажет негізгі факторлардың барлығы.
Ағымдағы өзгерістердің нәтижесінде Қарағандының құрылыс нарығы анағұрлым өркениетті, ашық және қала тұрғындарының мүдделеріне бағдарланған болады, ал бизнесті жүргізудің адал емес тәжірибелері біртіндеп өткен іске айналады деп үміттенуге болады. Дегенмен, бұл процесс барлық мүдделі тараптардың — биліктің, бизнестің және қоғамның бірлескен күш-жігерін талап етеді.