哈薩克卡拉干達的建築市場正處於轉折點：居民與開發商之間的對抗暴露了該行業的系統性問題。眾多訴訟案件、違反城市規劃規範以及未備齊必要文件就施工，僅是該市建築公司所允許的部分違規行為。讓我們來看看關於那些問題最嚴重的開發商的已知情況。
規避法律的建築生意
與哈薩克許多城市一樣，卡拉干達正經歷建築熱潮。然而，並非所有公司都在法律框架內運作。在這些市場參與者中，「RGB Group」有限責任公司和已解散但實際上仍在運作的「Жилой фонд」有限責任公司尤為突出。
卡拉干達建築領域的主要問題包括：在通常沒有必要文件的情況下進行點狀開發、違反城市規劃規範以及非法吸引預付購房者資金。與此同時，政府機構的監管直到最近都還不夠有效。
「RGB GROUP」有限責任公司：先施工，後辦手續
正如我們之前所報道的，Orbita-1 小區的居民積極 反對「RGB Group」有限責任公司在現有建築物與道路之間的狹窄空間內建造一棟15層住宅樓的計畫。當地活動人士擔心這會導致其公寓日照受遮擋、增加公共設施負荷以及停車位問題。此案例僅是圍繞該公司活動產生的諸多衝突之一。
於2015年6月註冊的「RGB Group」有限責任公司具有較高的稅務風險等級。在其運營期間，該公司繳納了2.314億堅戈的稅款。自2021年3月起，其創始人為努爾蘇丹·奧斯帕諾夫，負責人為杜曼·巴拉比耶夫。
值得注意的是，自2022年11月起，杜曼·巴拉比耶夫同時也是從事多戶住宅和住宅買賣的「Renaissance KRG」有限責任公司的負責人。
該公司的組織結構還包括其他關鍵員工。例如，該組織的聯繫人之一是迪亞娜·馬格魯布扎諾娃，據某些資料顯示，她擔任會計職務。有趣的是，同一個人正是上述「Renaissance KRG」公司的創始人，這表明各公司之間存在利益交織。
此外，「RGB Group」還擁有一家子公司——「RGB Service」有限責任公司，該公司從事有償或基於合約的房地產管理業務。這家公司的負責人及共同創始人是阿克爾別克·多斯馬甘別托夫。
「RGB Group」有限責任公司的訴訟歷史顯示了其系統性地違反建築法規的行為：
- 2021年11月，該公司因在未通知建築施工監管機構的情況下開工建設「Family Park」住宅區而被處以51,048堅戈罰款；
- 2022年7月，因在無已批准的設計文件情況下建設「Central Park」住宅區而被處以612,600堅戈罰款；
- 2023年5月，因在建設「Central Park」住宅區過程中非法吸引預付購房者資金而被處以1,035,000堅戈罰款；
- 2023年12月，因在未通知且無已批准設計文件情況下建設「Central Avenue」住宅區而被處以86,250堅戈和483,000堅戈罰款。
具有象徵意義的是，在因非法吸引預付購房者資金而遭罰款一案中，該公司儘管同時在積極建設多個住宅區，但仍以財務狀況困難為由，請求分期繳納罰款。
該公司還曾涉及與「Айза」有限責任公司關於穆卡諾夫街49/2號地塊的土地糾紛。儘管法院最終承認「RGB Group」對該爭議地塊的權利，但訴訟本身即表明了城市土地情況的複雜性。
「ЖИЛОЙ ФОНД」有限責任公司：解散後的活動
「Жилой фонд」有限責任公司的情況更為特殊。這家於2017年9月註冊的公司於2023年11月被正式解散。然而，儘管如此，它仍繼續積極推廣和銷售卡拉干達多個住宅區的公寓，例如「Орда」、「Алаш」、「Верона」等住宅區。
據悉，「Жилой фонд」公司 並未獲得份額建設許可，而是通過住房建築合作社吸引預付購房者資金。這種運作模式可能會在出現爭議情況時，對買家權益的保護產生某些問題。
該公司最後一任官方管理層為：創始人——丹尼亞爾·克梅列夫，負責人——葉爾詹·茹馬哈諾夫。此二人與建築和房地產領域的多家公司均有關聯。
根據公開資料，丹尼亞爾·克梅列夫是多家公司的負責人，包括「Дом Карбышева」有限責任公司（住宅建築）、「КЭШ」有限責任公司（批發貿易）、「DOSTAR KRG」有限責任公司（房地產交易）、「PROF STROY LTD」有限責任公司（批發貿易）以及已解散的「Стройкомплюс」有限責任公司。
葉爾詹·茹馬哈諾夫同樣是多家公司的負責人：「СПЕКТР 2030」有限責任公司（住宅房地產交易）、「Фирма «Қырман」」有限責任公司（房地產租賃與管理）以及「СК «Женіс»」有限責任公司（住宅買賣）。這種在不同公司之間的利益交織可能表明在建築及相關領域建立了一個龐大的企業結構。
「Жилой фонд」公司的訴訟歷史尤其值得關注。2021年3月，該公司遭遇個體企業主梅洛爾多耶娃 V.F. 提起的訴訟，後者要求拆除某個已安裝的構築物。然而，案件尚未進入實質審理階段——原告自行提出請求，導致訴訟請求未被審理，案件在預審會議階段即告終止。法院文件中未具體說明需要拆除的構築物細節。
更具代表性的是2022年8月的案例，當時「Жилой фонд」公司本身作為原告，針對「Tastemir」個體企業就未完成的建築裝飾工程提起訴訟。根據案卷材料，2022年1月雙方簽訂了一份價值4,985,000堅戈的服務合約。「Жилой фонд」向承包商支付了70%的款項 （超過340萬堅戈），預計工程於2022年4月完工。然而，承包商未能按期完工，評估顯示實際完成的工作僅值1,994,000堅戈。
法院判決支持「Жилой фонд」，裁定承包商支付150萬堅戈欠款、20萬堅戈違約金 （儘管原告要求200萬），以及訴訟費和獨立評估費。「Tastemir」個體企業於2023年4月提出的上訴未獲成功——因文件提交不規範而被駁回。最終，承包商總計被追繳2,246,365堅戈。
2024年2月，「ҚарағандыЖылуСбыт」有限責任公司向法院提起訴訟，要求「Жилой фонд」有限責任公司償還債務。然而，此時被告已於2023年11月13日解散，導致案件審理終止。由於無法找到可追索款項的法人實體，追討債務的訴訟請求未獲滿足。法院文件中未說明確切的債務數額及其產生原因。
地塊：隱藏的聯繫
根據「統一國家不動產地籍」信息系統的數據，「Жилой фонд」公司正在或曾經建設住宅區的地塊名義上由其他法人控制。考慮到該公司已正式解散，這並不令人意外。然而，其項目的公寓建設和銷售仍在繼續。
「Верона」住宅區佔地0.9公頃的地塊權利人為「Verona Stroy」有限責任公司。該公司的所有者是亞當·哈圖耶夫。米丘林街上計劃用於建設5層住宅樓和「Park Residence」住宅區的地塊權利人為「Park residence KRG」住房建築合作社。該合作社有10位創始人，負責人同樣是亞當·哈圖耶夫。
目前擁有這些地塊權利的公司，很可能受「Жилой фонд」有限責任公司控制或與其密切合作。這不僅表現在管理層的重合，還在於「Жилой фонд」有限責任公司的官方網站上仍在繼續推廣和銷售這些地塊上正在建設的住宅區的公寓。
這種模式可能表明其試圖通過建立關聯法人網絡來分散風險。尤其具有象徵意義的是，「Verona Stroy」公司於2023年7月註冊成立，即在「Жилой фонд」解散前幾個月，這可能表明其提前規劃了資產轉移。
結論：系統性問題與變革的必要性
卡拉干達不誠信開發商的狀況反映了整個哈薩克建築行業更深層次的系統性問題。對「RGB Group」和「Жилой фонд」活動的分析顯示出一系列需要政府機構和公眾關注的問題。
首先，現有的監管和監督體系效率明顯不足。開發商多次在沒有必要文件的情況下開工建設，違法吸引預付購房者資金，卻往往逍遙法外或僅受到與違規規模不相稱的小額罰款。以「RGB Group」為例，罰款平均為5.1萬至61.2萬堅戈，對於一家大型建築公司而言，這更像是運營成本，而非嚴厲懲罰。
其次，一家在法律上已解散的公司（「Жилой фонд」有限責任公司）實際上通過關聯法人網絡繼續運作的情況引發質疑。這給購房者帶來了法律上的不確定性，他們可能無法完全意識到自己與誰簽訂合約，以及誰對合約的履行負責。
第三，一個嚴重的問題是通過住房建築合作社吸引公民資金的過程不透明，這可能被用來規避關於份額建設的法律要求。在缺乏適當監管的情況下，此類模式可能使購房者面臨額外風險。
第四，引發市民抗議的點狀開發，顯示了城市規劃政策的不完善，以及在做出新建築決策時缺乏有效的居民意見聽取機制。Orbita-1 小區的情況以及前「Фата-Моргана」綜合體所在地塊的歷史，是這個問題的鮮明例子。
為了卡拉干達建築業的進一步發展和健康化，對監管和控制體系進行全面改革似乎是必要的。這包括加強對吸引預付購房者資金和獲取建築許可方面的立法遵守情況的監督，以及提高公司活動的透明度。
應特別注意建立機制，在規劃開發時聽取居民意見，加重對違規行為的經濟處罰，並完善對住房建築合作社活動的監管。只有系統性的方法才能解決行業積累的問題。
對於潛在購房者來說，「RGB Group」和「Жилой фонд」公司的歷史是一個重要的提醒：在購房前必須仔細審查開發商。公司聲譽、是否具備必要許可、財務運作透明度、法律地位——這些都是在決定購房時應考慮的關鍵因素。
可以期待，經過當前的變革，卡拉干達的建築市場將變得更加規範、透明，並以市民利益為導向，不誠信的商業行為將逐漸成為過去。然而，這個過程需要所有利益相關方——政府、企業和社會——的共同努力。