(10 февраля 2026 года | Источник: ФБРК)
История жилого комплекса Ayana Plaza в Астане — это не только конфликт дольщиков и застройщика. Судебные решения, материалы проверок и ответы правоохранительных органов указывают на более системную проблему: многоквартирный дом строился и финансировался при отсутствии ключевых разрешительных документов. В результате более 120 семей оказались в ситуации затянувшегося долгостроя, а разбирательства длятся уже несколько лет.
ЧТО ПРОИЗОШЛО
Строительство столичного многоквартирного жилого комплекса Ayana Plaza со встроенными помещениями и паркингом началось в 2022 году, срок завершения был заявлен как III квартал 2023 года.
Дольщики заключали договоры бронирования и договоры оказания услуг с ТОО «Билдинг компани», ТОО «Kaztelematica» и ТОО «Kaztelematica group», перечисляя средства за будущие квартиры. Однако к установленному сроку объект завершён не был, а строительство фактически остановилось.
С марта 2024 года по обращениям дольщиков в департаменте полиции города Астаны расследуется уголовное дело по ч. 4 ст. 190 УК РК («Мошенничество в особо крупном размере»). Дольщики признаны потерпевшими.
РАЗРЕШЕНИЯ КОТОРЫХ НЕ БЫЛО
Ключевой вопрос в этой истории — правовые основания строительства и привлечения средств.
Постановления акимата 2021–2022 годов предоставляли застройщику право исключительно на изыскательские и проектные работы. Эти документы не являлись разрешением на полноценное строительство жилого дома и содержали прямые условия, при невыполнении которых постановления утрачивают силу.
Суд по экономическому делу, рассмотренному по иску прокуратуры района Алматы, установил, что:
- строительство и привлечение денежных средств дольщиков осуществлялись без надлежащих разрешительных документов;
- застройщик не имел разрешения местного исполнительного органа на привлечение средств дольщиков;
- в связи с этим ТОО «Билдинг компани» неоднократно привлекалось к административной ответственности в 2022–2023 годах.
Эти выводы зафиксированы в судебном решении, которое стало основанием для дальнейших процессуальных действий.
СУДЕБНЫЕ РЕШЕНИЯ
В ноябре 2024 года Специализированный межрайонный экономический суд города Астаны удовлетворил иск прокуратуры, поданный в интересах дольщиков жилищно-строительный кооператива (ЖСК) «Аяна-Астана». Суд:
- расторг договоры бронирования;
- признал существенное нарушение обязательств застройщиком;
- постановил передать объект незавершённого строительства и земельный участок в пользу ЖСК.
Суд отдельно указал, что оценка стоимости затрат застройщика не является предметом данного спора, поскольку приоритетом является защита прав дольщиков.
ЭКСПЕРТИЗЫ И СПОР О ЦИФРАХ
В рамках уголовного дела были назначены судебно-экономические и строительно-финансовые экспертизы. Их предметом стало движение денежных средств: сколько денег поступило, куда они были направлены и в каком объёме использованы на строительство.
При этом экспертизы не давали оценки законности самого привлечения средств, что принципиально важно для квалификации возможных правонарушений. Отдельно по постановлению следствия проводилась документальная проверка специалистами ТОО «A&M Аудит», где прямо указано, что разрешение на привлечение средств дольщиков застройщику не выдавалось.
Таким образом, спор вокруг «ущерба» во многом свёлся к бухгалтерскому анализу уже полученных средств, тогда как вопрос правовых оснований их привлечения был установлен судами ранее.
НЕ ЕДИНИЧНЫЙ СЛУЧАЙ
История Ayana Plaza вписывается в более широкий контекст проблемного долевого строительства. Казахстанское законодательство предусматривает жёсткие требования к застройщикам именно потому, что риски в таких проектах несут граждане.
Судебная практика последних лет показывает: при отсутствии разрешений даже частично возведённые объекты могут быть признаны проблемными, а приоритет в таких делах всё чаще отдаётся защите дольщиков, а не экономическим интересам застройщиков.
ВОЗМОЖНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ
Для дольщиков ключевой вопрос остаётся практическим — когда и за счёт каких ресурсов будет завершено строительство. Передача объекта в ЖСК создаёт юридическую основу для поиска инвестора или самостоятельного завершения проекта, однако не решает проблему автоматически.
Для рынка в целом эта ситуация демонстрирует уязвимость этапа контроля: административные штрафы и формальные проверки не всегда останавливают незаконное привлечение средств на ранней стадии.
МНЕНИЕ РЕДАКЦИИ
Подобные случаи проблемного долевого строительства на протяжении последних лет регулярно фиксируются в разных регионах Казахстана и затрагивают большое количество семей. Общая черта таких историй — привлечение средств граждан при неполном или формальном соблюдении разрешительных процедур и запоздалая реакция контролирующих органов.
Это делает проблему не частным спором, а системной и социально чувствительной. Пока превентивный контроль остаётся слабее последующих расследований и судов, риски для дольщиков сохраняются как одна из наиболее острых и насущных проблем жилищного строительства в стране.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Дело ЖК Ayana Plaza — это пример того, как формально существующая стройка может годами оставаться вне правового поля. Судебные решения дали дольщикам юридические инструменты для защиты своих прав, но главный вопрос остаётся открытым: удастся ли завершить объект и станет ли этот кейс уроком для всей системы долевого строительства.