Строительный рынок Караганды переживает переломный момент: противостояние между жителями и застройщиками обнажает системные проблемы отрасли. Многочисленные судебные разбирательства, нарушения градостроительных норм и работа без необходимой документации — лишь часть нарушений, допускаемых строительными компаниями города. Рассмотрим, что известно о деятельности наиболее проблемных застройщиков.
СТРОИТЕЛЬНЫЙ БИЗНЕС В ОБХОД ЗАКОНОВ
Караганда, как и многие города Казахстана, переживает строительный бум. Однако не все компании ведут деятельность в рамках правового поля. Среди таких игроков рынка выделяются ТОО «RGB Group» и ликвидированное, но фактически продолжающее работать ТОО «Жилой фонд».
Основные проблемы в сфере строительства Караганды включают в себя точечную застройку, часто без необходимой документации, нарушение градостроительных норм и незаконное привлечение средств дольщиков. При этом контроль со стороны государственных органов до недавнего времени был недостаточно эффективным.
ТОО «RGB GROUP»: СТРОИТЬ СНАЧАЛА, ОФОРМЛЯТЬ — ПОТОМ
Как мы писали ранее, жители микрорайона Орбита-1 активно выступают против планов ТОО «RGB Group» по возведению 15-этажного жилого дома в узком пространстве между существующим зданием и дорогой. Местные активисты обеспокоены возможным затенением своих квартир, увеличением нагрузки на инженерные коммуникации и проблемами с парковочными местами. Этот случай — лишь один из примеров конфликтов, возникающих вокруг деятельности компании.
Зарегистрированное в июне 2015 года ТОО «RGB Group» имеет высокую налоговую степень риска. За период своей деятельности компания заплатила 231,4 млн тенге налогов. Учредителем с марта 2021 года числится Нурсултан Оспанов, а руководителем — Думан Балабиев.
Примечательно, что Думан Балабиев с ноября 2022 года также является руководителем ТОО «Renaissance KRG», занимающегося покупкой и продажей многоквартирных и жилых домов.
Организационная структура компании включает в себя и других ключевых сотрудников. Так, одним из контактных лиц организации числится Диана Магрубжанова, которая, по некоторым данным, работает в должности бухгалтера. Интересно, что эта же персона является учредителем упомянутого выше «Renaissance KRG», что показывает пересечение интересов между компаниями.
Также «RGB Group» имеет дочернюю организацию — ТОО «RGB Service», которая занимается управлением недвижимостью за вознаграждение или на договорной основе. Руководителем и соучредителем этой компании выступает Акылбек Досмагамбетов.
Судебная история ТОО «RGB Group» показывает системные нарушения строительного законодательства:
- В ноябре 2021 года компания получила штраф в размере 51 048 тенге за начало строительства ЖК «Family Park» без уведомления органов архитектурно-строительного контроля;
- В июле 2022 года — штраф в размере 612 600 тенге за строительство ЖК «Central Park» без утвержденной проектной документации;
- В мае 2023 года — штраф в 1 035 000 тенге за незаконное привлечение денег дольщиков при строительстве ЖК «Central Park»;
- В декабре 2023 года — штрафы в размере 86 250 тенге и 483 000 тенге за строительство ЖК «Central Avenue» без уведомления и без утвержденной проектной документации.
Показательно, что в случае со штрафом за незаконное привлечение денег дольщиков компания просила о рассрочке исполнения взыскания, ссылаясь на затруднительное материальное положение, несмотря на активное строительство нескольких жилых комплексов одновременно.
Компания также была вовлечена в судебный спор с ТОО «Айза» по поводу земельного участка на улице Муканова, 49/2. Хотя суд в итоге признал права «RGB Group» на спорную территорию, сам факт судебного разбирательства демонстрирует неоднозначность ситуации с земельными участками в городе.
ТОО «ЖИЛОЙ ФОНД»: ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ПОСЛЕ ЛИКВИДАЦИИ
Еще более необычная ситуация наблюдается с ТОО «Жилой фонд». Компания, зарегистрированная в сентябре 2017 года, была официально ликвидирована в ноябре 2023 года. Однако, несмотря на это, она продолжает активно рекламировать и продавать квартиры в различных жилых комплексах Караганды, таких как ЖК «Орда», «Алаш», «Верона» и др.
Известно, что «Жилой фонд» не имеет разрешения на долевое строительство и привлекает средства дольщиков через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Такая схема работы потенциально может создавать определенные вопросы относительно защиты прав покупателей в случае возникновения спорных ситуаций.
Последнее официальное руководство компании: учредитель —Данияр Кемелев, руководитель —Ельжан Жумаханов. Оба лица связаны с многочисленными компаниями в строительной сфере и сфере недвижимости.
Данияр Кемелев, по данным из открытых источников, является руководителем ряда компаний, в том числе ТОО «Дом Карбышева» (строительство жилых зданий), ТОО «КЭШ» (оптовая торговля), ТОО «DOSTAR KRG» (операции с недвижимостью), ТОО «PROF STROY LTD» (оптовая торговля) и ликвидированного ТОО «Стройкомплюс».
Ельжан Жумаханов также фигурирует как руководитель нескольких компаний: ТОО «СПЕКТР 2030» (операции с жилой недвижимостью), ТОО «Фирма «Қырман» (аренда и управление недвижимостью) и ТОО «СК «Женіс» (покупка и продажа жилых домов). Такое пересечение интересов в различных компаниях может свидетельствовать о создании разветвленной корпоративной структуры в строительной и смежных сферах.
Судебная история «Жилого фонда» представляет собой отдельный интерес. В марте 2021 года компания столкнулась с иском от ИП Мелордоевой В.Ф., которая требовала снести некую установленную конструкцию. Однако до рассмотрения дела по существу не дошло — исковое заявление было оставлено без рассмотрения по инициативе самого истца, и производство по делу прекратили на стадии предварительного судебного заседания. Детали конструкции, подлежащей сносу, в судебных документах не конкретизировались.
Более показательным является случай августа 2022 года, когда уже само «Жилой фонд» выступило в качестве истца против ИП «Tastemir» по поводу невыполненных строительно-отделочных работ. Согласно материалам дела, в январе 2022 года между компаниями был заключен договор оказания услуг стоимостью 4 985 000 тенге. «Жилой фонд» перечислил подрядчику 70% от суммы (более 3,4 млн тенге), ожидая завершения работ к апрелю 2022 года. Однако исполнитель не уложился в сроки, а оценка показала, что фактически работы выполнены лишь на 1 994 000 тенге.
Суд принял решение в пользу «Жилого фонда», взыскав с подрядчика 1,5 млн тенге долга, 200 тысяч тенге неустойки (хотя истец требовал 2 миллиона), а также судебные расходы и расходы на независимую оценку. Попытка ИП «Tastemir» обжаловать решение в апреле 2023 года не увенчалась успехом — жалобу вернули из-за неправильного оформления. В итоге с подрядчика взыскали в общей сложности 2 246 365 тенге.
В феврале 2024 года ТОО «ҚарағандыЖылуСбыт» обратилось в суд с иском к ТОО «Жилой фонд» о взыскании задолженности. Однако к этому моменту ответчик уже был ликвидирован (13 ноября 2023 года), что привело к прекращению производства по делу. Иск о взыскании задолженности остался без удовлетворения по причине отсутствия юридического лица, с которого можно было бы взыскать средства. Точная сумма задолженности и основание ее возникновения в судебных документах не указывались.
ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ: СКРЫТЫЕ СВЯЗИ
По данным информационной системы «Единый государственный кадастр недвижимости» (ЕГКН), земельные участки, на которых велось или ведется строительство жилых комплексов «Жилого фонда» формально находятся под контролем других юридических лиц. Это неудивительно, учитывая, что компания официально ликвидирована. Однако строительство и продажа квартир в ее объектах продолжаются.
Правообладателем земельного участка под ЖК «Верона» площадью 0,9 га является ТОО «Verona Stroy». Владельцем компании является Адам Хатуев. Правообладателем земельных участков по ул. Мичурина, предназначенных для строительства 5-этажных жилых домов и ЖК «Park Residence», числится ЖСК «Park residence KRG». У кооператива 10 учредителей, а руководителем является все тот же Адам Хатуев.
Компании, которые сейчас являются правообладателями этих земельных участков, вероятнее всего, подконтрольны ТОО «Жилой фонд» либо тесно сотрудничают с ним. На это указывает не только совпадение в руководстве, но и тот факт, что на официальном сайте ТОО «Жилой фонд» продолжают рекламироваться и продаваться квартиры в жилых комплексах, строящихся на этих участках.
Такая схема может свидетельствовать о попытке диверсификации рисков через создание сети связанных юридических лиц. Особенно показательным является то, что «Verona Stroy» было зарегистрировано в июле 2023 года, за несколько месяцев до ликвидации «Жилого фонда», что может указывать на заблаговременное планирование передачи активов.
ВЫВОД: СИСТЕМНЫЕ ПРОБЛЕМЫ И НЕОБХОДИМОСТЬ ИЗМЕНЕНИЙ
Ситуация с недобросовестными застройщиками в Караганде отражает более глубокие системные проблемы строительной отрасли всего Казахстана. Рассмотренные примеры деятельности «RGB Group» и «Жилого фонда» демонстрируют целый комплекс вопросов, требующих внимания как со стороны государственных органов, так и общественности.
Во-первых, очевидна недостаточная эффективность существующей системы контроля и надзора. Застройщики неоднократно начинают строительство без необходимой документации, привлекают средства дольщиков с нарушением законодательства и зачастую остаются безнаказанными или отделываются незначительными штрафами, несопоставимыми с масштабами нарушений. В случае с «RGB Group» штрафы в среднем составляли от 51 до 612 тысяч тенге, что для крупной строительной компании является скорее операционными издержками, чем серьезным наказанием.
Во-вторых, вызывает вопросы ситуация, когда юридически ликвидированная компания (ТОО «Жилой фонд») продолжает де-факто функционировать через сеть связанных юридических лиц. Это создает правовую неопределенность для покупателей недвижимости, которые могут не в полной мере осознавать, с кем именно они заключают договоры и кто несет ответственность за их исполнение.
В-третьих, серьезной проблемой является непрозрачность процесса привлечения средств граждан через жилищно-строительные кооперативы, что может использоваться для обхода требований законодательства о долевом строительстве. В отсутствие надлежащего контроля такие схемы потенциально подвергают покупателей дополнительным рискам.
В-четвертых, точечная застройка, вызывающая протесты горожан, показывает несовершенство градостроительной политики и отсутствие эффективных механизмов учета мнения жителей при принятии решений о новом строительстве. Ситуация в микрорайоне Орбита-1 и история с территорией бывшего комплекса «Фата-Моргана» — яркие примеры этой проблемы.
Для дальнейшего развития и оздоровления строительной отрасли Караганды представляется необходимым комплексное реформирование системы регулирования и контроля. Это включает как усиление надзора за соблюдением законодательства при привлечении средств дольщиков и получении разрешений на строительство, так и повышение прозрачности деятельности компаний.
Особое внимание следует уделить созданию механизмов учета мнения жителей при планировании застройки, ужесточению экономических санкций за нарушения и совершенствованию регулирования деятельности жилищно-строительных кооперативов. Только системный подход позволит решить накопившиеся проблемы отрасли.
Для потенциальных покупателей недвижимости история компаний «RGB Group» и «Жилой фонд» служит важным напоминанием о необходимости тщательной проверки застройщика перед покупкой. Репутация компании, наличие необходимых разрешений, прозрачность финансовых операций, юридический статус — все это ключевые факторы, которые следует учитывать при принятии решения о приобретении жилья.
Можно надеяться, что в результате текущих изменений строительный рынок Караганды станет более цивилизованным, прозрачным и ориентированным на интересы горожан, а недобросовестные практики ведения бизнеса постепенно уйдут в прошлое. Тем не менее, этот процесс потребует совместных усилий всех заинтересованных сторон — властей, бизнеса и общества.